深圳敏感小区沙井翡丽郡车位话题又被人说了

1年前,购房两年刚入伙的他,急急忙“抢”购车位;1年后,他选择“退”掉,“产权不明,没证就‘卖’,出了问题又不出面,怎么反而把业主推上‘火线’?” “配建”与“增设”车位政策热议不断,原特区内路边停车免费时代即将终结,2014年12月,堪称深圳“车位月”。“敏感小区”本周走进沙井翡丽郡,再次回到车位话题。

2011年买房时,张诚(化名)就很关注车位,“翡丽郡是沙井第一个高端楼盘,车位当然重要。”预售合同签字之前,张诚注意到,其中引述了《物权法》的条文:“车位、车库应当首先满足业主的需要……车位、车库的归属,应当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

但“约定”给谁呢?合同里没讲。紧接着下一句话是“根据……会所产权归开发商所有。”张诚没在意,“没讲就没讲吧,售楼员说这里的车位配比是1:1.2,比很多楼盘都好,业主停车不用愁。”

2013年新房入伙,张诚突然接到售楼小姐的电话:“赶紧来,车位已经卖出去一大半了,再不来就没了。”这话让张诚一下子紧张起来,“说是我这栋楼下120个车位要卖100个,如果车位都被别人抢了,以后停车肯定出问题,哪怕车位离楼下远了,也不方便。”

银行预约提款已经来不及,张诚紧急行动,东拼西凑,才“第一时间”交齐8万块钱,“抢”到了一个车位。“抢”到车位的张诚,有点不高兴:“一共才30多个业主‘买’车位,售楼小姐忽悠我。”

2014年元旦的一件事,更让张诚震惊。几十位业主拉起条幅,认为购房两年后突然“卖”车位,相当于二次涨价,而且售房合同约定“本合同所称建筑物区划内共有部分……主要包括:1,建筑物的基础、承重结构……等基本结构部分”。“车库不正是‘基础、承重结构’吗?当然是业主共有。”

张诚有点动摇。他知道佛山的一个朋友买了车位,有产权证。可翡丽郡开发商给他的,只有一纸“租赁协议”,“有点奇怪,合同里没有,这个协议里反而‘约定’:‘车位所有权归属甲方(开发商)所有。’”


动摇归动摇,想着既然交了钱,开发商总要保障自己的车位权益吧,可事实让张诚失望不已。起初,小区物业维护了张诚的“权益”,一个个“私家车位”牌在车库挂起来。可此举激怒了主张车位产权归业主的住户。3月,几十位业主直接摘掉“私家车位”牌,“还”给管理处,还选出代表要求沟通。

空中不行贴地走,物业随后向张诚“赠送”了“专用车位”锁。4月,上百业主“你们乱锁我们拆”。“物业召集我们(“买”车位的业主)开会,让我们自己去解决。”张诚很生气,“我们好歹交了钱,现在出了问题,他们不出面、推诿,反而让我们上火线!这不是挑动业主互斗吗?”

8月一天中午,几位“买”车位的业主,先后冲到两个邻居家,指责“为什么擅自拆锁”。当天下午,上百位业主到“提供房号”的管理处“讨说法”,随后又是一次“拆锁”。张诚看不下去,几经催促后,终于在售楼处“退”掉“租赁协议”,拿回8万元车位款。还有的业主提出开发商退款还应赔偿利息,目前在僵持。更多已“买”车位的业主观望中。

站在开发商持有车位产权的立场:自己租售车位合法合理;物业挂“私家车位”牌、装“专用车位”锁天经地义;业主人再多,拆牌拆锁也是“暴行”;政府部门不维护其产权是“失职”、“不作为”,支持业主大会表决车位怎么用更是“违法”、“乱作为”。

但一个细节让翡丽郡业主质疑:同样的车位,为什么一期和二期售房合同“约定”完全不同?一期合同只引述物权法条文,二期合同则写明:“本项目内停车位(包括地面、架空层、地下室<包含人防工程>的车位、车库)、会所归出卖人所有,出卖人有权通过出售、附赠或者出租的方式进行支配。”

站在业主立场,一期售房合同引用物权法原文,并未约定车库产权,反而约定“建筑物的基础、承重结构……为(业主)共有”,物权法规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

在律师界对车位产权的辩论中,一位媒体公认的“开发商派”领军律师告诉我,如果合同没有明文约定“车位产权归属开发商”,产权应归业主。进一步讲,即使售房合同约定产权归属,车位也未必一定归开发商。

房地产具有地域性。开发商在深圳购地,自然应先行了解、遵守深圳房地产相关法规、规定,以及目标土地的出让条件。且不论配套车库成本已纳入房价等公平性问题,不说律师界对物权法条文理解的巨大分歧,深圳每份售房合同、每张房产证都有的“建筑面积”,法规含义是什么?

《深圳市房屋建筑面积计算细则》1994年颁行实施至今,明文规定:“公共面积(包括应分摊的和不应分摊的)……其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)。”其中不应分摊的公共面积是“建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积,包括动车库、非机动车库……等。”

如果不同意深圳已颁行的法规、规定和卖地的附加条件,就像业主不满开发商售房合同正文或补充协议“有选择不买房的权利”,开发商当然也有选择不买深圳土地的权利。

发布时间:2014-12-22 09:29:14
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