深圳二手房将带动一手房价格上涨

“后海一套房子的业主一天内反价5次,最后还是没有成交,因为他认为价格还能涨。”4月12日,在博林天瑞组织的楼市论坛上,深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄以此举例说明,自“两会”释放楼市利好以来,3·30新政极大地刺激了深圳楼市的成交。当日,玉家雄和世联行深圳直辖地区总经理张瑜利分别就近期市场表现和后续市场走向进行了分析研判。

新政出台后,从4月份的前10天市场表现来看,玉家雄认为,春节之后二手业主对于房价的预期便明显提高,因此二手房对于新政策的反应速度最快,政策对于房价有正面作用。相对而言,开发商的反应较慢。“4月11日是一个要记得的日子,这是今年新盘推出或加推的分水岭。”玉家雄分析,当日推出的项目定价明显比过去高,但仍获追捧,甚至出现通宵排队买房的现象,说明市民对于买房还是非常热衷。

张瑜利则认为,新政策下深圳正迎来“二套房的春天”。她表示,世联行监测数据显示,深圳目前改善型物业的价格标准为450万元/套以上,近期450万元以上物业的成交比例上涨10%至25%。“随着此前几年上车盘的价格上涨,当年的刚需客户目前资产价值上升,在新政刺激下改善型需求迅速进入市场,物业置换的速度加快。”张瑜利预测,二手房价格的飙升将带动一手房价格向上发展,市场的接受程度也促使整体房价进入重新洗牌和塑造的阶段。

“深圳的上车盘从5年前的122万元涨到现在的230万元,龙华的房价三年内也翻了一倍,从未来需求和消费实力的匹配度看,原关内多建大户型,将使得一手房价格随着供应结构影响,高端住宅比例提高,翻一番是有可能的。”张瑜利总结分析,深圳作为国际投资者关注的区域,楼市终将受惠于各国“大印钞票”的现状。

“由于去年不景气的存量在近期得到消化,按3月的销量计算,深圳的库存去化周期为9个月,是市场活跃的状态。”玉家雄预测,二季度深圳推盘量仍然不大,新盘入市集中在下半年,因此近期供需紧张的状况会让市场更好。

“去年底开始,深圳写字楼、豪宅市场大单频现。没有去年的9·30,没有今年的3·30,深圳楼市也会很好。”张瑜利称,从世联行深圳写字楼指数看,深圳的经济发展动力来源于占全市1/3比例的科技公司,这样的经济基础会带来大量的居住需求,而35-45岁为主的领军人群恰恰与支撑豪宅市场的群体吻合重叠。新政更多是放开了对于改善型需求的压制,楼市逐渐走上市场化的步骤。

需求的释放也势必倒推开发的变化。张瑜利认为,90/70政策取消是早晚的事,即使不通过公开发文的形式,这带来的影响将可能让深圳从区域上形成产品的区隔和价格的梯度,“原关内以后都开发纯大户,而刚需则集中于原关外”。她同时表示,在诸多去行政化步骤之后,房产税是保证市场放开后房价不被爆炒的主要政策。

在玉家雄看来,政策刺激之后这半个月的验证结果是“过于好”了,目前价格上涨的背后风险,是炒风过剩引发下一轮的调控政策。“我们的目光不要停留在近期几个政策上,这和9·30政策是一系列的信号。”他分析,近10年来,前七年政策以压制楼市为主,随后1-2年较为平稳,去年开始则是以利好为主,这样的政策制定目的是为了二三线城市成交量价向好发展,一线城市的好坏并非政策的侧重点。

“因此,深圳市将新政押后执行,让政策效果打点折扣。在未来一段时间内,在执行中慢慢淡化新政策的影响。”玉家雄称,地方政府仍有很多操作空间和办法来避免全国政策的“一刀切”。张瑜利也同意这一观点,她认为通过城市分级来进行政策的调试,接下来的楼市政策就可能不再是“全国普惠”的类型了。

作者:深圳之窗
发布时间:2015-04-16 08:53:15
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