深圳楼市第一次出现新房库存连续四个月下降

截至3月底,深圳全市新房存量为356.4万平方米,环比再降5.7%,这也是深圳楼市第一次出现新房库存连续四个月下降。新房去化时间由去年9月峰值一路向下,当前仅有6.7个月,远远低于去化周期警戒线。和北京、天津、武汉和广州等几个代表性城市相比,深圳的情况要乐观得多。造成深圳新房库存“四连降”的原因在于,一季度开发商“捂盘”降低推售量与置业者入市积极性高。

深圳新房的存货不多了。经过一段时间销售速度的高低起落,反映房企经营的重要指标——存货,近日引起业界广泛关注。

近五年,新房库存最高为2014年9月的46451套,最低为2010年10月的17378套。从深圳中原地产监测的数据可以看出,房企库存担忧日渐远去。去年下半年以来,楼市持续复苏,供需两旺。随着市场成交氛围日趋活跃,从去年9月开始,深圳新房库存从高处回落,去化时间一度降至9个月的临界线以下。如果按照3月份深圳新房成交了46.54万平方米、4854套的数据来算,深圳的库存消化周期只有六七个月。而北京、上海、广州的库存套数按3月销售套数来算,消化周期分别为12.5个月、13个月和12.3个月。

各区域存量也都呈现下降的趋势,龙岗存量降到了150万平方米以内,环比下降了7%,为去年8月以来的最低水平,去化时间也缩短至5.8个月。宝安当前库存59.2万平方米,位于第二,环比下降了6%。龙华自去年11月开始存量始终位于40万平方米以上,星河传奇、中海锦城和特发和平里等项目源源不断地给该区域带来新增供应,区域存量已相当于去年同期的2倍左右。但近期良好的成交情况也消减了去化压力,除福田去化时间为11个月以外,其余区域都在8个月以内。

中原地产统计数据显示,3月新盘推售量仅767套,面积7.47万平方米,和春节所在的2月相比减少了5成。举办过大中规模开盘或加推的项目共7个,其中有5个是旧盘加推,仅两个全新项目开盘。从入市时间点来看,中上旬没有项目入市,7个推售的项目全部集中在中下旬。且各个项目推售量都不多,除光明峰荟外,其余几个项目都在200套以内。

历年春节后市场都会经历一段时间的恢复期,但是随后将会加大推盘量,2013年之前历年3月推售量都在20万平方米以上。今年却较为反常,推盘量仅7.47万平方米,同比下降了57%,较历史同期最高纪录更是缩水了86%。

中原地产认为,就市场环境而言,新盘完全具备加速入市的条件,政策松绑带动的市场情绪激活了大批潜在需求方,新盘入市后能快速被消化,例如岸上林居和光明峰荟,加推当天就接近售罄。然而考虑到当前仍然处于历史高位的库存量和项目建设进度等因素,开发商都一致选择暂缓推盘,以消化现有库存作为首要任务,新增供应远远不及历史同期。3月批售套数有1050套,面积为16.4万平方米,较2月大幅上升345%,但是仍不及去年同期的一半。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为,开发商推盘意愿不强,甚至捂盘,再加上置业者入市意愿强,两股力量共同作用下,深圳新房库存快速回落。

今年以来,深圳一手住宅成交均价已经连续三个月站上2.6万元/平方米这一历史最高关口。近两个月新推出的项目去化较好,部分“日光”或去化超过八成。事实上,部分项目销售均价印证了整个住宅市场的价格上扬。中原地产和58同城的统计数据显示,近期上市新盘约有三四成价格出现上扬,如上周龙华项目加推单位,均价较去年涨幅超过两成。

“去化周期缩短只是暂时现象,后期走势仍要看市场需求和供应,今年仍是供应‘大年’,龙华、宝安等区域的去化压力仍较大,市场仍不容乐观。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示,开发商在后期推盘时,仍应理性定价,提高楼盘去化水平。

4月后这种供应短缺情况将被改变,待售项目将逐渐跟上政策节拍,加速入市。根据深圳中原研究中心的监测,4月将有24个项目开盘及加推,主要包括宏发嘉域、港铁天颂、天元等。市场短期供不应求的现状将得以缓解,新房库存或将增加,成交量有望继续稳步回升。

作者:深圳之窗
发布时间:2015-04-13 10:38:13
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