今年深圳一手住宅同去年相比跌幅均超过一成

截至昨日,深圳楼市新盘推盘已经“收官”。昨日综合市规土委和中原地产数据发现,今年深圳一手住宅无论从批准预售量还是新盘上市量,同去年相比跌幅均超过一成,全年呈现“先抑后扬”态势。尽管受益于房贷松绑和降息,年末新盘市场翘尾,但由于前三季度过于低迷,导致整体供应偏弱。

从批准预售量来看,今年深圳一手住宅有104个项目获批,批售46915套,同比降低16.8%;获批面积约470万平方米,同比跌幅15.1%。从开发商实际推向市场的情况看,较去年也有一定幅度下降。今年深圳新盘实际推盘数达到182个,共计38717套,约403万平方米,同比下降11.3%,低于过去十年年均577万平方米的水平,仅高于2010年和2011年。

今年市场供应走势呈现年末翘尾态势,表现为:一季度,商品住宅供应迅速入冬,一月和二月新盘预售量连续为零,开发商推盘量仅为个位数;二、三季度,各区域供应量明显上升。主要是开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性,加大了推盘力度,新增供应放量。进入“金九”,前期积压的供应量集中爆发,9月新盘预售量出现井喷达100.5万平方米,较8月增加近三倍;四季度,在“9·30”新政及央行降息等利好下,房地产市场稳步回暖,市场成交上升,开发商推盘量上升,在年底房企拼业绩压力下,11月份的推盘套数、面积分别接近1万套和100万平方米。

据克尔瑞机构数据,今年一线城市仅有深圳供应小幅下降,北京、上海、广州同比全部上升。其中,北京受自住商品房大量入市影响,加之全年供应保持高位稳定,供应量较去年同期大幅上升39%;广州今年市场供销两旺,供应量保持高位,商品住宅供应量也在去年基础上大增近23%,供应量在一线城市中处于最高水平。

“从源头看,深圳土地供应仅一宗,不像其他一线城市大幅卖地,直接导致新盘供应不足,”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰昨日接受记者采访时说,“深圳新盘供应主要依赖旧改项目,而旧改项目开发周期和沉没成本不确定性高,加剧了新盘上市的波动性。”

“深圳的市场表现最为敏感,年初遇冷便急速萎缩,年底受政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄,第四季度更是扭跌为涨。不过,前三季度市场表现极不理想,导致深圳楼市表现差强人意。此外,开发商整体推盘意愿不强,市场好的时候,加大推盘;否则,宁愿选择观望。”深圳中原地产二级市场董事副总经理张艾菲如是说。

2014年是政策调整大年,房地产市场在限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等一系列组合拳的轮番刺激下,各类产品成交结构悄然发生变化:从户型来看,二房和三房依然是市场主力,受政策影响,特别是降息后,三房及以上大户型供应、成交占比有所回升。中原地产统计数据显示,在所有产品结构中,三房占比最高,为51%;别墅市场,200平方米以下经济型别墅成交占比快速提升。

按照国家统计局统计,现在深圳的住房自有率按全市的规模是30%,而北京、上海是70%,广州则高达90%。虽然受到限购政策约束,但依托于强大的人口吸纳能力和经济水平,深圳的市场购买力无需担忧。今年前三季度市场的低迷,也为来年市场留下了上行空间,因此,预计明年深圳楼市成交量价能保持稳定或小有回升。

根据深圳中原研究中心统计,2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段,其中,55个为旧改项目,占比58%,未来供应量很大一部分原因是由于推盘延迟积压所致,102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。

江少杰对未来深圳楼市供应表示忧虑:“深圳住宅土地资源几乎断流,旧改关系错综复杂、开发周期拉长到七八年,两三年内深圳楼市新增供应会出现断层,这一点比预期要来得更早。”

作者:深圳之窗
发布时间:2014-12-29 09:10:02
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