深圳二手住宅价格为29930元/平方米

深圳房价高已是不争事实。11月,深圳二手住宅价格为29930元/平方米,环比上涨1.19%。从中联地产了解到,全年成交二手住宅总价四成为200万元以上,百万房源占比为10.7%,较去年21.1%的比例已大幅回落。

近日通过实地踩盘获悉,只要找准定位仔细挑选,依然能在深圳买到百万元以内房源,较为集中的区域是布吉、龙岗中心城的两房物业,部分可以达三房;龙华、南头、人民南、宝城片区,以一房或公寓物业为主,少许紧凑型两房。


根据中联地产二手房研究院统计,2014年60%以上的成交物业总价都在200万元以下,其中占比最大的总价区间是在150万~200万元,其次是100万~150万元的物业。近两个月受到限贷松动、央行降息叠加利好刺激,不仅刚需物业成交活跃,改善物业也成为购房者需求中重要的组成部分,尤其是带学位、环境舒适的三房或四房。据统计,全市总成交价在200万元以上的物业达到40%。

从区域的成交总价来看,200万元以下的物业主要集中在宝安和龙岗两大区域。宝安区成交总价低于200万元的物业占74%,龙华和宝安中心区利好不断,吸引众多首次置业刚需;龙岗区成交总价低于200万元的物业占82%,尤其是布吉和龙岗中心城片区凭借其价格优势,低价房源成交活跃;而福田和南山区的高总价物业成交特别多,福田区成交总价在200万元以上的物业占70%左右,其中白沙岭片区的学位房、香蜜湖片区的豪宅需求旺盛,量价齐升;南山中高端楼盘占据了半壁江山,由于改善型需求入市购房较为积极,成交总价200万元以上的物业也占到66%。

二手房成交单价方面,由于当前的深圳二手房市场刚性置业的需求多,单价在3万元以下物业达到70%,其中2万~2.5万元的物业占26.3%,小于2万元的占25.2%,2.5万~3万元的占18.5%。单价在3万元以上的物业总共占30%,3万~4万元的占21.8%。整体来看,虽然近期政策利好不断,改善需求得到释放,但深圳目前的二手房成交中,中低单价仍然是市场成交的重心。

从区域的成交单价来看,罗湖、龙岗、宝安、盐田都是以2.5万元以下的成交单价为主。值得一提的是,随着交通、配套的不断改善,龙岗区成为众多刚需的新宠,该区域2.5万元以下的成交物业占93%左右,其中2万元以下的占66.5%。而福田和南山成交物业都是以高单价为主,3万~4万元单价的物业成交最多,福田占44.3%,南山占49.6%,加上近两个月受政策利好的刺激,资金实力相对较强的改善、换房置业入市最为积极。

“要想淘到性价比高的笋盘,需避开概念多、投资客聚集的热点片区,因为这些片区的房价已经被炒高了,基本上没有百万总价的房源。”中联地产二手房研究院总经理肖小平表示,像前海、宝安中心区等都属于热点片区,反而罗湖人民南、布心、龙岗中心城等片区的笋盘较多。

综合中原、中联地产和58同城今年前11个月成交信息发现,罗湖人民南、布心是罗湖二手房均价最低的两个片区,均价刚刚突破2万元/平方米。两个片区共同的特点是,开发较早,形成了较为成熟的居住氛围,人气相对较旺,而且中小户型居多,总价不高。

龙岗区是深圳的价格洼地,而中心城更是龙岗区的价格洼地。同在龙岗区的布吉,二手房价近1.8万元/平方米,坂田超过2.5万元/平方米,甚至两站地铁之隔的横岗,许多物业价格都超过了中心城,但中心城的生活配套、城市规划、商业规模却远远超越上述三个片区。今年以来,龙岗中心城成交物业,近六成在1.3万~1.6万元/平方米,其中还有万元(0.9万~1.2万元/平方米)左右的70~90平方米两至三房,恰恰应对刚性需求。

人民南是罗湖房价洼地。中联地产成交数据显示,11月人民南片区二手房均价23439元/平方米,比1月份上涨了9.6%。人民南是深圳成熟的商圈,区域内以一房到两房的中小户型为主,比较多物业单价在2万~2.5万元/平方米,总价150万元内,同时租金回报率比其它片区要高,许多租金在70元/平方米/月以上。前11月,人民南二手房成交1456套,约占全市成交量的2.7%。从成交分布看,46.6%物业在100万元内,100万~200万元之间成交占比46.6%,200万元以上成交占比比较小。

记者踩盘中发现,100万元可以买到很多小户型,如成交活跃的庐山大厦, 50平方米的一房仅需90万元,月租3600元/月,租金回报率达到4.8%,而全市租金回报率大约2.4%。58同城数据显示,集建国际名园、银座公寓、铂金时代、东方皇宫大厦等楼盘的小户型100万~110万元内可置业,80万元内的房源多在长丰苑、联城美园、银座公寓等楼盘的小户型。

人民南住客以单身白领和深港两地商务人士为主,一房较受青睐,100万元可以买到两房,如金城大厦和东方皇宫大厦50平方米的两房总价在95万~105万元。

发布时间:2014-12-24 13:22:06
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